三、旧村改造税收管理中存在的问题
凡旧村改造过程中规划建设占用土地通过招、拍、 www.xxk123.com (www.xxk123.com)挂方式取得，以政府为主体进行改造开发，在税收管理方面不存在问题，以其他方式取得规划建设用地的，存在问题较多。
(一)规避国家法律法规，追求利益最大化。近年来，党中央、国务院连续下发严格土地管理、加强土地调控的政策文件，三令五申农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”；单位和个
人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发；农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过规定标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。不少村（居）委会在旧村改造前，一般都会对国家有关村镇规划建设的法律法规进行系统研究，针对土地监管和惩处上的漏洞，借鉴临近村庄的成功模式，认为村（居）委会作为基层群众自治组织，以规划宅基地名义开发房地产是为百姓办事、为集体牟利，加上国家上下提倡建立和谐社会和社会主义新农村建设，即使违法违规占地建设，国家有关行政执法部门也不会大规模拆毁，无非就是“先乘车、后补票”或者干脆就是“乘车不补票”，扰乱了正常的房地产市场秩序,也给税收管理造成困难。
（二）实际调查取证难，税收征收阻力大。按照《中华人民共和国营业税暂行条例》及相关规范性文件规定，村（居）委会无论是以规划宅基地名义还是以其他形式建造的房地产，对本村（居）委会以外的人员销售取得的收入，应当按照“销售不动产”税目缴纳营业税等相关税费。由于税负较高，对于税务部门的调查询证，无论是村（居）委会主任还是会计人员，一般都推委扯皮，加之近几年来村（居）委会换届选举、人事更迭等原因，一些涉税开发销售的立项、审批、建设、分配方案等基础资料难以核实，个别村（居）委会甚至对调查工作采取消极抵制的态度，以种种借口拒不提供资料。而以划宅基地名义分房的村民，数量多、身份杂，不愿提供甚至故意隐瞒转卖事实，给征管工作造成阻力。
（三）基础设施建设形式多样，建筑业税收大量流失。村级财务人员由于素质差异和财务核算基础薄弱，缺乏索要发票意识，对旧村改造涉及旧房拆迁以及规划宅基地范围内修建道路等工程项目的单位或个人，多采取白条或工资表的形式结算拆迁工程款；缺乏协税护税意识，宅基地土建工程一般由村（居）委会或村（居）民自行选定个体建筑队伍施工，施工方和建设方开票和索票意识较差，且村（居）委会经常以房抵顶工程款项，造成建筑业税收的流失。
（四）“小产权房”管理不力，难以应收尽收。日前，国家有关部门发布新规，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。而在此之前，尚无法律法规对“小产权房”是合法还是非法作出界定。同时，对于农村集体建设用地的流转方式一直没有明确规定。该局认为税收管理意义上的“小产权房”界定至少包括两个要素：一是占用土地性质为农村集体所有制；二是城镇居民通过购买村（居）委会开发或村（居）民转让方式取得土地使用权及住房的行为为非法行为。另外，城镇居民通过各种变通方式取得的农村集体所有制房屋产证、土地使用证的，也应当认定为“小产权房”。目前，按照实质重于形式的原则，依据营业税暂行条例及其实施细则的有关规定，对部分已经能够明确界定“小产权房”销售的村（居）委会进行了征收管理，但是由于不能办理产权证书，普遍存在拖欠房款的问题，另外部分对外销售的“小产权房”不能准确界定，实际工作中难以征收到位。
（五）监管弱化和政策不明，税收管理难以到位。税务机关受传统观念影响，认为农村划分宅基地属于免税事项，缺乏对实际运作中涉税事项加强管理的清醒认识，缺乏对旧村改造中发生应税行为规范管理的调查研究，实际税收管理工作相对弱化。另外，因为现行税收政策不明确，造成税收征管措施无法落实。例如对于“小产权房”的征税依据，除营业税暂行条例及其实施细则有关规定外，目前没有相应的规范性文件明确。再比如旧村改造中的拆迁安置税收政策问题，依据国税函[1995]549号文件明确规定，对房地产企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。目前各省市执行情况不一致，省内目前尚没有明确政策，基层征收管理人员难以把握。