房产测绘成果对商品房出售方案影响的探讨
内容摘要：本文作者长期在深圳从事房产测绘工作,也多次到有关省份参加房产测绘专题的专题调研,对房产测绘有一定的见解和理论,本文所写内容主要是根据深圳案例结合国内情形进行比照,分析了房产测绘成果对目前售房方案的影响，并对此提出了自己的见解。
一、目前市场上商品房交易的几种模式
自从国家取消福利分房，实行分房的货币化后，商品房作为一种特殊商品的概念已经被广大购房者所认同和接受。从开发商手中或房产交易所等中介机构中购买自己称心如意的住房已经成为人们置业的主要方式。然而由于法律、法规的不健全，有法不依、执法不严，开发商或中介机构存在投机取巧的行为；测量部门人员技术不全面、责任心不强，出具的资料不符合规范；政府监督部门没有认真履行职责等原因存在，使少量商品房面积存在粗差，造成面积严重“缩水”或“涨水”，极大地损害了消费者的利益。造成面积纠纷，成为近年来商品房买卖纠纷中的一个主要内容，也是买房消费者投诉的一个重点。面积缩水与涨水，公摊面积不明确，面积测绘结果不公开等，是多年来困扰买房人的几大心病。因此社会上对目前的商品房销售方式提出了质疑，有个别省份和城市出台了不同的商品房销售办法，有的已经开始实施。谁料一石激起千层浪，拥护者有之，反对者有之，各执一词，莫衷一是。各地房产界专业人士就此就此展开了激烈。
一般来说，商品房的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积和与公用分摊建筑面积（以下简称公摊面积），而套内建筑面积由三部分组成，即套内建筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积再加阳台建筑面积。对于购房者来说，他们关心的是套内建筑面积的大小，更准确地说，购房者关心的是套内使用面积的大小，即在同等单价的前提下，套内使用面积越大，购房者认为越合算，反之则亏。目前在商品房的销售中以建筑面积作为销售的计量单位，消费者无法知道套内墙体面积、公摊面积，当然也就无法知道自己的套内使用面积到底是多少，无法知道自己的权益是否受到侵害。
根据建设部出台的《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套单元出售，也可以按套内使用面积或者建筑面积出售，前不久还出现了按套内建筑面积出售的。依据《商品房销售管理办法》，各省市分别制定了当地的商品房计价和销售办法，据了解，广东省建设厅、物价局曾于去年联合下发了《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，明确宣布商品房以套内建筑面积计算房价，公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入总成本，即套内建筑面积销售单价包含公摊面积的成本，公摊面积不另行单独计算。而深圳现行的房地产买卖合同文本却规定有三种选择：一是按建筑面积计算；二是按套内建筑面积计算；三是按套计算。
目前在商品房交易过程中，一般都是以建筑面积和套内建筑面积作为销售的主要方式，尤其是前者占有主导地位，只有极个别的项目采用按套（一般只有在拍卖房产时采用）和按使用面积出售。到目前为止，笔者很少听说市场上在商品房的交易中以套内使用面积（或称净使用面积）作为销售的计量单位。因此本文主要是对前面两种销售方式与房产测绘的关系进行分析，后面两种只作简单的说明。
二、产生以上几种模式原因的探讨
目前约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规都不尽相同,主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）、国家标准《房产测量规范(gb／t17986·１—2000)》及各省市地区根据当地习惯制定和颁布的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定。其中深圳市的根据当地的建筑风格和习惯在总结以前的经验的基础上,经过几年的实践操作,根据国家的有关规定和通知,制定了《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》和《深圳市建筑设计经济技术经济指标计算规定》，作为指导深圳市房产测绘的作业原则，非常详细地规定明确了各类型建筑的计算方法、公用建筑面积的分摊原则和分方法、可分摊和不可分摊的公用建筑面积及不应计入的公用建筑空间,采用经国土资源部验收通过的房产测绘软件进行作业,这种作业方式和形式在国内同行业中属于领先水平。
在分析目前市场上采用的几种商品房销售办法，首先我们必须弄清楚以下几个概念：建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、套内墙体面积。
1、建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积
Tag:经验交流，经验交流材料,学习经验交流，总结报告 - 经验交流